Rynek najmu zwrotnego w Polsce poluje na nowe sektory. Na celowniku kilka branż

Zmiana struktury

Według analityków z platformy UCE Research, w tym roku zmiana struktury inwestorów wynosi rynek sale leaseback na zupełnie nowy poziom dojrzałości. Staje się on zbyt duży, płynny i konkurencyjny, aby pozostać tylko domeną inwestorów polujących na okazje. Wchodzi w fazę, w której dominować będą inwestorzy długoterminowi, instytucjonalni i wyspecjalizowani, a nie – jak bywało w przeszłości – kapitał oportunistyczny czy fundusze szukające krótkoterminowej spekulacji na nieruchomościach.

– Na rynku widać, że coraz większą rolę odgrywają fundusze typu core i core+, towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne oraz duże fundusze infrastrukturalne. Dla nich najem zwrotny jest idealnym produktem. Oferuje długoterminowe, przewidywalne przepływy pieniężne, indeksację czynszów do inflacji oraz ekspozycję na realne aktywa, które w długim terminie zachowują wartość – mówi Agnieszka Radkiewicz z firmy INWI.

Do tego przewiduje, że w tym roku te podmioty będą nie tylko kupować pojedyncze obiekty, ale coraz częściej całe portfele nieruchomości operacyjnych należących do sieci handlowych, operatorów logistycznych, firm produkcyjnych czy sieci medycznych. Jednocześnie znawczyni rynku zauważa, że bardzo wyraźnie rośnie udział wyspecjalizowanych platform inwestycyjnych, skoncentrowanych wyłącznie na sale leaseback.

– To są podmioty, które nie postrzegają tych transakcji jako jednego z wielu produktów, lecz jako swój podstawowy model biznesowy. Dzięki temu są w stanie szybciej podejmować decyzje, lepiej rozumieć ryzyko najemcy oraz bardziej elastycznie strukturyzować umowy, co w 2026 roku staje się kluczowym czynnikiem konkurencyjnym – wyjaśnia ekspertka z INWI.

Nowi w grze

2026 rok jest czasem nowych liderów. Obok tych tradycyjnych, takich jak przemysł, logistyka czy duży retail, bardzo silnie wchodzą do gry sektory usług dla biznesu i „asset heavy” z obszaru nowej gospodarki, czyli centra danych, infrastruktura IT, farmacja oraz zaawansowana produkcja technologiczna.

– Firmy z tych branż inwestują ogromne środki w wyspecjalizowaną infrastrukturę, która szybko się amortyzuje technologicznie, ale ma bardzo wysoką wartość nieruchomościową. Najem zwrotny pozwala im odzyskać kapitał z nieruchomości i reinwestować go w kolejny rozwój technologii, co w 2026 roku jest jednym z kluczowych czynników konkurencyjności – zwraca uwagę Radkiewicz.

Nowym, bardzo mocnym segmentem staje się też sektor prywatnej opieki zdrowotnej i edukacji. Prywatne sieci klinik, laboratoriów, szpitali czy szkół międzynarodowych w Polsce rozwijają się w tempie, którego nie są w stanie finansować wyłącznie z bieżących przepływów lub kredytu bankowego. Natomiast dysponują nieruchomościami o bardzo stabilnym profilu najemcy i długoterminowym zapotrzebowaniu na lokalizację. Dla inwestorów to idealne aktywa typu core+, a dla operatorów – sposób na sfinansowanie kolejnych przejęć i ekspansji bez rozwadniania udziałów.

– Wraz z dojrzewaniem rynku coraz większe znaczenie mają nie tylko same transakcje, ale także jakość i struktura umów. W 2026 roku to właśnie elastyczność zapisów, odpowiednie podziały ryzyk między inwestorem a operatorem oraz możliwość dopasowania parametrów najmu do specyfiki biznesu najemcy stają się kluczowym czynnikiem konkurencyjnym – dodaje ekspertka.

Jak przewiduje Agnieszka Radkiewicz, firmy będą też oczekiwać rozwiązań „szytych na miarę”, które pozwolą im zachować kontrolę operacyjną nad strategiczną infrastrukturą, a jednocześnie uwolnić kapitał na rozwój. Dlatego przewagę zyskają ci inwestorzy i partnerzy finansowi, którzy będą potrafili łączyć kapitał z głębokim zrozumieniem modelu biznesowego najemcy.

Dojrzała ekspansja

– Po bieżących danych już teraz widać, że w tym roku rynek najmu zwrotnego w Polsce mocno wchodzi w fazę dojrzałej ekspansji. Nie jest to już narzędzie wykorzystywane wyłącznie w sytuacjach ratunkowych lub pod presją zadłużenia, ale standardowy element zarządzania bilansem oraz kapitałem w firmach o ugruntowanej pozycji rynkowej – twierdzą analitycy z UCE Research.

Po kilku latach wysokich stóp procentowych, inflacji kosztów budowy i presji na płynność, zarządy wielu firm coraz częściej dochodzą do wniosku, że kapitał zamrożony w nieruchomościach operacyjnych to jeden z najmniej efektywnych sposobów finansowania działalności. W 2026 roku ta świadomość jest już tak powszechna, że najem zwrotny pomału staje się rozwiązaniem strategicznym, a nie taktycznym.

– Rosną wolumeny transakcji, ale przede wszystkim zmienia się ich struktura. Coraz większy udział mają transakcje o charakterze portfelowym i korporacyjnym, obejmujące wiele lokalizacji jednocześnie, a nie tylko pojedyncze aktywa. Dla funduszy oznacza to większą skalę i dywersyfikację, a dla firm – możliwość jednorazowego uwolnienia bardzo dużych środków przy zachowaniu pełnej kontroli operacyjnej nad siecią nieruchomości – dodaje Radkiewicz.

Transakcje typu sale leaseback coraz częściej stanowią alternatywę dla klasycznego finansowania bankowego lub podwyższenia kapitału. Pozwalają przedsiębiorstwom uwolnić kapitał zamrożony w nieruchomościach operacyjnych poprzez ich sprzedaż przy jednoczesnym zawarciu długoterminowej umowy najmu.

– Dzięki takiemu działaniu spółka zachowuje pełną ciągłość prowadzenia działalności w dotychczasowej lokalizacji. Jednocześnie pozyskuje środki, które mogą zostać przeznaczone na spłatę zobowiązań, poprawę struktury bilansu i płynności finansowej, a także finansowanie dalszego rozwoju – w tym akwizycji lub inwestycji organicznych – opisuje ekspertka z INWI.

Element strategii

Znawcy rynku widzą też dalsze skracanie czasu realizacji takich transakcji i większą standaryzację dokumentacji. Najem zwrotny wchodzi do głównego nurtu bankowości inwestycyjnej i doradztwa transakcyjnego. To oznacza, że firmy są w stanie planować go z wyprzedzeniem jako element strategii finansowej, a nie tylko reagować na nagłą potrzebę kapitału. To z kolei przekłada się na większą liczbę transakcji typu forward funding, czyli sprzedaży i wynajmu zwrotnego obiektów jeszcze w trakcie budowy lub rozbudowy.

– W takim modelu inwestor finansuje przeprowadzenie inwestycji oraz nadzoruje proces jej przygotowania i realizacji. Natomiast firma operacyjna, która docelowo staje się najemcą nieruchomości, wspiera projekt w zakresie wymogów technologicznych i funkcjonalnych, niezbędnych do prowadzonej działalności – tłumaczy Agnieszka Radkiewicz.

Istotą tego rozwiązania jest ograniczenie zaangażowania kapitału własnego po stronie najemcy przy jednoczesnym zachowaniu możliwości dalszego rozwoju działalności operacyjnej. W warunkach wysokich kosztów finansowania tego typu struktury stają się coraz istotniejszym elementem rynku nieruchomości operacyjnych.